Consejos útiles

Noticias de negocios

Pin
Send
Share
Send
Send


llamar por teléfono:

Solicite una consulta gratuita:

El período de recuperación y el nivel de rentabilidad de un objeto son criterios estrechamente relacionados que determinan la viabilidad de comprar una propiedad en particular y su atractivo para la inversión. El cálculo de estos indicadores le permite tomar una decisión informada sobre la adquisición de un edificio o una habitación separada en él. La recuperación de la inversión inmobiliaria se expresa en el período después del cual el objeto comenzará a generar ganancias netas para el propietario. El artículo habla sobre las reglas de cálculo, las variables clave.

¿Por qué el reembolso a menudo se calcula incorrectamente?

El mercado de locales comerciales se ha vuelto más atractivo para los inversores principiantes: el umbral de entrada ha disminuido y la rentabilidad se mantiene bastante estable en contraste con el ámbito de las propiedades residenciales. Al mismo tiempo, no todos profundizan en los detalles de la estimación del período de recuperación de la inversión inmobiliaria.

La mayoría de los inversionistas confían en que es suficiente dividir el costo de las instalaciones por la cantidad anual de ingresos por alquiler. Como resultado, los indicadores reales difieren mucho de los resultados del cálculo, y los compradores se encuentran con un objeto que genera pérdidas en sus manos. Para obtener datos más precisos, es necesario tener en cuenta la influencia de variables adicionales que ajustan la recuperación de los bienes raíces comerciales en cualquier ciudad. El valor óptimo se considera el beneficio neto en 5-7 años (hasta 10).

Tasa de descuento en el cálculo de la recuperación de la inversión inmobiliaria

La tasa de descuento es el costo del efectivo, teniendo en cuenta la inflación, los riesgos en un área particular de inversión, el rendimiento mínimo garantizado. Comprar un negocio de alquiler será beneficioso solo si este indicador es inferior a la rentabilidad. Puede averiguar la tasa de descuento resumiendo el tamaño de la rentabilidad libre de riesgo de un objeto en particular y los riesgos más significativos de la idea de inversión.

Al calcular el período de recuperación de la inversión inmobiliaria comercial, usted mismo determina qué factores tienen más probabilidades de afectar la rentabilidad. Como indicador libre de riesgos, puede elegir:

  • tasas de interés sobre depósitos bancarios en rublos por hasta 1 año en las instituciones financieras más confiables del país,
  • rendimiento de bonos de préstamos federales, eurobonos o valores gubernamentales valiosos,
  • tasa clave del Banco Central.

Después de eso, el coeficiente se calcula mediante la fórmula 1 / (1 + tasa de descuento) t, en la cual t es el número del período de pronóstico para la recepción de financiación. Multiplicando el coeficiente de descuento por la cantidad de ingresos futuros, recibirá el equivalente de la ganancia esperada, que se tiene en cuenta al calcular la recuperación de la inversión inmobiliaria.

¿Cómo calcular la rentabilidad de la propiedad de alquiler?

La persona que alquiló el apartamento recibe ingresos mensuales. Un esquema simple probado en el tiempo. Pero, ¿cuánto es rentable esta inversión? ¿No es mejor depositar dinero en un depósito y no involucrarse con inquilinos problemáticos, reparaciones e impuestos? Para responder a esta pregunta, debe conocer el tamaño del retorno anual de la inversión.

¿Cómo contar?

El rendimiento anual se calcula como la relación entre el ingreso anual de alquiler y la inversión total. Es importante prestar atención no al costo del apartamento, sino al costo total de su adquisición. Y esto es reparación, mobiliario, decoración, remuneración a los agentes inmobiliarios.

Por lo tanto, para calcular la rentabilidad, necesita saber:

  • A) la cantidad total de inversiones,
  • B) el tamaño del arrendamiento anual,
  • C) el costo anual del servicio de bienes inmuebles (una vez y mensualmente).

El monto de la renta anual se calcula multiplicando la tarifa mensual por 12. Este es el ingreso planificado. Al final del año, la cantidad puede ser diferente, porque puede alquilar por un precio de alquiler más bajo de lo planeado o aumentar, quizás por algún tiempo el apartamento estará vacío esperando a los residentes. Por lo tanto, la rentabilidad se puede calcular planificada y real al final del año.

Los gastos anuales únicos incluyen el impuesto sobre bienes inmuebles o el pago de un sistema de intercomunicador de inmediato durante un año. Los costos mensuales de mantenimiento se consideran solo aquellos pagados por el propietario. Considere el ejemplo de un departamento. Por ejemplo, estas son contribuciones de revisión. Si los inquilinos pagan los recursos consumidos en los mostradores, y el resto lo paga el propietario (mantenimiento de la vivienda, calefacción, intercomunicador), entonces también deben estar encendidos. Si los inquilinos pagan por completo las facturas de servicios públicos, los pagos no se tienen en cuenta. Pero puede incluir los costos de reparaciones menores o la compra de algunos muebles o electrodomésticos en el apartamento.

Fórmula de rentabilidad

El cálculo de la rentabilidad anual se calcula mediante la fórmula. (B-C) / A * 100%. Obtenemos el porcentaje de rendimiento de la propiedad alquilada. Es importante tener en cuenta que los aumentos del valor de la propiedad no se tienen en cuenta aquí. Para calcular la rentabilidad real, teniendo en cuenta los aumentos de precios, debe saber cuánto ha cambiado el valor. Esta diferencia debe agregarse al arrendamiento anual y luego realizar el cálculo de acuerdo con la fórmula. Si los precios han caído, reste la diferencia.

Rendimiento de interés anual

Si hablamos de alquilar apartamentos, el rendimiento planificado en promedio es del 10-12% anual. En realidad, teniendo en cuenta los gastos, puede representar el 7-8% anual. Por lo tanto, no puede llamarse un tipo de inversión altamente rentable, sino relativamente seguro, sí. Independientemente de la situación en la economía, siempre tendrá una propiedad cuyo valor, aunque fluctuante, crece gradualmente de manera constante. Por otro lado, tal inversión es extremadamente ilíquida. Si se necesita urgentemente dinero, será difícil venderlo rápidamente, o tendrá que ser muy inferior en precio y perder parte del dinero.

Previsión de pérdidas

Puede suceder que el rendimiento sea negativo. En este caso, se determina una pérdida, es decir, el ingreso recibido no ha cubierto los gastos incurridos. En este caso, vale la pena entender la razón. Quizás en un mes hubo grandes gastos, por ejemplo, acristalar el balcón, instalar ventanas de plástico, reemplazar tuberías, etc. Quizás fue solo un alquiler corto y no cubre los gastos mensuales, en este caso, debería pensar en aumentar el precio .

Agregar fuente En bfs a tus noticias favoritas de Google. Que sigue ¡Será más interesante!

Cómo calcular la rentabilidad de la vivienda, garaje, casa de campo, etc.

Muchas personas alquilan viviendas, pero por alguna razón pocas de ellas pueden contar retorno anual. Pero la vivienda en alquiler también es una inversión. El cálculo lo ayudará a comprender si es rentable alquilar un apartamento o elegir otras inversiones.

  • Primero necesitas estimar el valor de mercado actual de su casa para comprender cuánto puede vender su propiedad en este momento. Puedes estudiar los precios en el mercado, mira Cyan. Por ejemplo, deje que un apartamento cueste 5 millones.
  • Ahora necesitas contar renta anual de alquiler. Es decir, el monto de la renta mensual (sin medidores) se multiplica por 12. Por ejemplo, 25 mil X 12 = 300 mil. Pero aquí debe comprender que el precio del alquiler puede caer, crecer o que el departamento por un tiempo puede mantenerse sin residentes. Estos son los riesgos.
  • Cuenta gastos anuales totales para bienes inmuebles:
  • impuestos sobre la renta (si paga),
  • impuestos a la propiedad
  • apartamento comunitario (a menudo los inquilinos pagan solo en mostradores, y usted paga el resto del apartamento comunitario, es decir, mantenimiento de la vivienda, calefacción, intercomunicador),
  • costos promedio de depreciación anual (cualquier reparación menor, la grúa se descompuso, equipos, muebles, gastos inesperados, por ejemplo, inundaron el apartamento de los vecinos sin culpa de los inquilinos).

En nuestro ejemplo, dejemos que sea así: un apartamento comunal a excepción de los contadores de 35 mil por año + impuesto a la propiedad de 1000 rublos + depreciación de 8000 rublos por año = 44000 rublos. Imagine que todavía no pagamos el impuesto sobre la renta personal, pero ya estamos empezando a preocuparnos y solo aceptamos efectivo, porque al transferir a las tarjetas puede quemarse, y el estado está comenzando a lidiar activamente con este problema.

  • Ahora restamos el gasto de la cantidad de ingresos anuales para obtener ingreso neto. 300 mil - 44 mil = 256 mil rublos.
  • Consideramos rentabilidad: renta anual neta / valor de la vivienda X 100. Es decir, 256,000 / 5,000,000 X 100 = 5.12%.

Según mis cálculos, en Moscú rentabilidad media de los apartamentos no más del 7%más bien 4-6%.
Incluso ahora, el rendimiento anual de los depósitos es mayor y están asegurados por hasta 1.4 millones. Si su monto es mayor, puede distribuirlo a diferentes bancos. Por lo tanto, no necesita buscar buenos inquilinos, preocuparse por la vivienda, ser responsable de los problemas ante los vecinos, preocuparse por lo que quema el impuesto, etc.

También nivel liquidez En el caso del alquiler es mucho menor. Vender un departamento es un proceso difícil si de repente necesitas dinero urgentemente.

El costo de un apartamento no solo puede aumentar en precio, sino también conseguir más barato. Por ejemplo, en los últimos años en Moscú, esto es exactamente lo que sucedió.

En general, considere y decida por sí mismo si estos 5-6% de los problemas valen la pena.

Cómo aumentar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias

Hay opciones cuando los bienes raíces pueden aportar un porcentaje más alto que con los arrendamientos a largo plazo.

En primer lugar bienes raices comerciales. Aproximadamente 8-15% por año. Pero aquí debe comprender bien el problema y poder elegir.
Todavia hay edificios de apartamentos y hoteles de apartamentos. El rendimiento de estas inversiones también suele ser mayor que el rendimiento del alquiler de apartamentos. La gestión y el mantenimiento se lleva a cabo por el Código Penal. Pero aquí, la buena ubicación y la honestidad del Código Penal son importantes. Y el umbral de entrada es más alto aquí.
Tercera opción: puede comprar un apartamento grande, dividirlo en habitaciones y alquilar como hostal.
O alquilar un departamento para disparar (cine, sesiones de fotos), habiendo gastado en la reparación y decoración adecuada de las zonas.

Pero la opción más fácil es solo intenta alquilar un departamento . Entonces La rentabilidad será 2-3 veces mayor. Pero lleva tiempo hacer esto. Es decir, esto ya no es una inversión pasiva, sino más bien un negocio que requiere tiempo, esfuerzo, inversión y profesionalismo.

Puedes alquilarlo a través de Airbnb a los turistas. También hay una reserva, pero las comisiones son mucho más altas.

No hay restricciones para registrarse en Airbnb. Para la colocación, necesita texto sobre el apartamento y fotos. Para empezar, puedes tomar fotos por teléfono, pero es recomendable llamar a un fotógrafo de Airbnb. Es gratis, es probable que las imágenes sean mejores, por lo que su cuenta se confirmará después de la verificación en el sitio. Para la verificación, deberá confirmar las redes sociales y mostrar un pasaporte.

Algunos escriben texto en inglés u otros idiomas específicamente para no aceptar turistas rusos, pero solo extranjeros.

El servicio tomará comisión 3% de la cantidad de alquiler que establezca. Y alquila el apartamento oficialmente, por lo que pagará el impuesto sobre la renta. Pero incluso con esto en mente, el rendimiento es mayor. Y desde arriba, puede ganar en las recomendaciones de excursiones por un porcentaje. Algunos invitados dan propina.

¡Cuenta y prueba!

Suscríbase al canal de telegramas del proyecto y obtenga publicaciones directamente en el messenger - Financehacks.

10% sobre el saldo Tarjeta Tinkoff Black para nuevos clientes, si se emite hasta el 30 de junio de 2019 Si anteriormente tenía una tarjeta, pero la cerró antes de fines del año pasado, también debe pagar ese porcentaje. Se puede recibir el 10% hasta finales de agosto. Para obtener intereses, debe realizar compras a partir de 3000 rublos y por un monto de no más de 300 mil rublos.
Por mapa 5% en tres categorías avanzadasque se puede seleccionar cada trimestre. Muy exitoso.
Una tarjeta cuesta 99 rublos al mes o de forma gratuita si hay un saldo de 30 mil rublos o si hay una contribución de 50 mil rublos.
Orden negro

Halva6% de reembolso socios (Pyaterochka, Metro, Perekrestok, Carousel, Yulmart, MVideo, Burger King, Tatneft, Lukoil, etc., más de 140 mil tiendas) y 2% para todos los gastos cuando pague con sus propios fondos a través de Samsung / Google / Apple Pay. Por mapa 7.5% en balance. Para obtener tales condiciones, es suficiente hacer 5 compras por un total de 10 mil rublos. en el periodo de facturación. La tarjeta es totalmente gratis.

"Beneficio" de Home Credit Bank— 3% de reembolso en estaciones de servicio, viajes, cafeterías y restaurantes y 1% para todos los gastos (incluidas comunicaciones móviles, servicios comunales, etc.). Por mapa 7% sobre el saldoSi gastas desde 5000 rublos. en el período del informe La tarjeta es gratuita si gasta desde 5000 rublos por mes o almacena al menos 10 mil rublos.

Indización de tasa de alquiler

Cualquier contrato de arrendamiento de una habitación implica una cláusula sobre la indexación de tarifas, que está asociada con la inflación. La frecuencia de la revisión de costos se indica en el contrato, pero generalmente no se lleva a cabo más de una vez al año. Se utiliza una variedad de indicadores como guía:

  • porcentaje fijo
  • tasa de inflación
  • tasas o cuotas establecidas por el gobierno,
  • varios valores fijos que se utilizan según la ocurrencia de las condiciones especificadas en el contrato.

Para calcular correctamente la recuperación de la inversión de bienes raíces comerciales, debe decidir inmediatamente sobre la opción de indexación y firmarla en un futuro contrato con el inquilino. En este caso, un cambio en el valor se considerará como el cumplimiento de los términos del contrato y no puede considerarse una razón para su terminación.

Costos adicionales para el mantenimiento de bienes inmuebles comerciales.

El propietario del local se enfrenta a pagos que no están incluidos en el contrato de arrendamiento. Por lo general, estamos hablando de revisión, calefacción, servicios de una empresa de gestión. Todo esto afecta significativamente el período de recuperación promedio de los bienes raíces comerciales. Los expertos recomiendan compilar una lista completa de los costos adicionales, que el inversor tendrá que pagar por su cuenta.

El volumen de pagos difiere para todas las categorías de bienes raíces comerciales, pero el mantenimiento de oficinas en los edificios de los centros de negocios es reconocido como el más costoso. Los costos de tales instalaciones pueden ser de hasta el 20% del monto del alquiler. Están en riesgo los edificios que requieren restauración, los edificios erigidos antes de la década de 1980 y las habitaciones en los nuevos edificios premium. En algunos casos, esta es una ocasión para pensar dos veces sobre la adquisición.

Deducciones fiscales inmobiliarias

La recuperación promedio de los bienes raíces comerciales dependerá de la respuesta a una serie de preguntas relacionadas con los impuestos. Es importante que un inversor determine el método de registro de la propiedad: para un empresario individual, individual u organización. Es necesario comprender claramente cómo se utilizarán las instalaciones en el futuro: para alquilar o alojar su propio negocio. Estos son los criterios principales que forman el monto de las deducciones fiscales y afectan el mapa de recuperación de la inversión inmobiliaria.

Riesgo de tiempo de inactividad y fórmula de recuperación

Incluso los locales altamente líquidos a veces se ven obligados a esperar a un inquilino, y un nuevo cliente puede solicitar vacaciones de alquiler para preparar el negocio para la apertura. Las pérdidas asociadas con el probable tiempo de inactividad deben incluirse en la fórmula de recuperación de la inversión para bienes inmuebles. El término reembolso para la compra de un objeto se calcula utilizando la expresión:

Ni es el número del año en que el valor descontado de la ganancia operativa se vuelve positivo.

PNPVi (OP): el monto del ingreso descontado i-año de uso de bienes inmuebles.

NPVi (OP): el monto del valor descontado de las ganancias en el año i-año de uso de bienes inmuebles.

12 - el número de meses en un año.

Calculadora de recuperación de la inversión

Para evitar errores en cálculos tan complejos, es aconsejable utilizar una calculadora profesional de recuperación de bienes raíces de Minds Capital. Aquí puede establecer todos los parámetros clave que el inversor conoce actualmente y obtener un valor cercano al plazo real para el reembolso de la inversión. Si está interesado en cómo calcular el rendimiento de bienes raíces sin profundizar en términos económicos, consulte a los profesionales de Minds Capital para obtener asesoramiento. Nuestros expertos seleccionarán rápidamente las mejores opciones de inversión, calcularán rápidamente el retorno de la inversión y responderán preguntas.

Mira el video: ÚLTIMAS NOTICIAS de Comercio Exterior, Economía y Negocios - No. 1 (Mayo 2021).

Pin
Send
Share
Send
Send